Darování nemovitosti vlastněné ve společném jmění manželů. Vše, co byste měli vědět.

Mohou manželé darovat nemovitost ve společném jmění manželů jiným osobám? A mohou takovou nemovitost, resp. její část, darovat jeden druhému? Společné jmění manželů je zvláštní institut, na který je nutné při darování nemovitosti brát zřetel.

Společné jmění manželů (SJM) vzniká se vznikem manželství a trvá až do jeho konce, pokud si pár neurčí smluvně jinak (společné jmění během manželství či před uzavřením manželství nezruší, nezúží či nerozšíří). SJM může mít tři režimy – zákonný, smluvní a soudní.

Zákonný režim spočívá v tom, že do společného jmění patří veškerý majetek, kromě věcí osobní potřeby, nabytých darem nebo jako náhrada majetkové škody, který získá jeden nebo oba po dobu trvání manželství. Součástí SJM je i zisk, který plyne z vlastnictví nemovitosti jednoho z manželů.

Smluvní režim znamená, že společné jmění vůbec nevznikne, pokud se budoucí manželé takto dohodnou formou předmanželské smlouvy, nebo během trvání manželství své jmění oddělí. Režim SJM založený rozhodnutím soudu vzniká, pokud jeden z manželů při správě společného jmění jedná proti zájmu druhého manžela, rodiny nebo rodinné domácnosti.

Která nemovitost se stává automaticky součástí SJM?
Nejrozšířenějším způsobem nabytí nemovitosti do SJM je koupě nemovitosti ze společných finančních prostředků. Pokud se nemovitost pořizuje za peníze jednoho z manželů, které měl našetřené již před vstupem do manželství (našetřil nebo třeba prodal svůj vlastní byt), nebude nemovitost v SJM. Ovšem pokud i třeba jen malou část peněz poskytne na koupi nemovitosti také druhý manžel, stává se nemovitost automaticky součástí SJM.

Pokud nemovitost jeden z manželů zdědí, není součástí SJM. Právě tak, pokud jeden z manželů obdrží nemovitost darem a v darovací smlouvě je uvedeno, že je to dar výlučně pro něj a ne pro oba manžele. Stejně tomu tak je, pokud by například rodiče jednoho z manželů uhradili celou kupní cenu nemovitosti. Byt by se stal majetkem pouze jednoho z manželů, jehož rodiče tak učinili, pokud by ovšem rodiče nerozhodli, že obdarovávají oba manžele. Pak by nemovitost spadala do SJM.

Darování nemovitosti dětem
Za svého života mohou manželé nemovitost darovat kterémukoli dítěti. Pokud jsou si manželé jisti, právníci doporučují uspořádat své majetkové vztahy spíše za svého života, nebo formou závěti než nechat dědice, aby se dohadovali, co komu bude patřit.

Darování je dobrovolná záležitost a žádné z dětí si nemůže dar vynutit. Není ani třeba, aby ostatní děti daly k darování souhlas, a nemají ani nárok na žádnou finanční kompenzaci. Obdarované dítě se ani po smrti rodičů nebude muset se sourozenci nějak dělit, či jim poskytnout finanční kompenzaci. Darovaná nemovitost již do dědického řízení nespadá.

Darování nemovitosti dítěti je také daňově výhodné, protože je v této linii osvobozeno od daně z příjmů, kdy je darování zahrnuto v rámci daně z příjmů jako bezúplatný příjem.

Darování nemovitosti druhému manželovi
Manželé si nemohou darovat nemovitost, nebo jakoukoli věc, která je ve společném jmění manželů. Takové darování je neplatné. Jediným způsobem, jak může jeden z manželů nabýt nemovitost do výlučného vlastnictví, je uzavření smlouvy o zúžení společného jmění manželů. Tato smlouva musí být uzavřena ve formě notářského zápisu, jinak nebude platná. Opačnému postupu nic nebrání. Pokud nemovitost získal jeden z manželů před manželstvím, nebo za dobu manželství děděním či darem, může část nemovitosti (tj. spoluvlastnický podíl) darovat druhému z manželů nebo uzavřít u notáře smlouvu o rozšíření SJM na tuto nemovitost.

Pokud proběhne jakákoli změna ve vlastnictví nemovitosti, ať je to darování, zúžení či rozšíření SJM, je třeba, aby tak bylo učiněno řádnou darovací smlouvou s úředně ověřenými podpisy, případně notářským zápisem, který se ve formě veřejné listiny zanese do příslušných seznamů.